田园东方 三个理想主义者的城镇化探索
2014-09-12



本文摘自《第一财经日报》2014年7月24日


田园东方:三个理想主义者的城镇化探索

丁远 刘晓颖


《窃听风云3》里,周迅说,地是拿来种的。


这句话深得吴立刚的心。大约从2008年开始,这位无锡市惠山区阳山镇的书记便着手将阳山镇分布在桃园中的工厂“请”出去,同时再把散落的农田集中起来栽种水蜜桃。这一举措无疑要下很大决心,因为在当时整个阳山镇的GDP中乡镇工业占了近九成。

  

阳山镇以水蜜桃闻名全国。但年轻人不愿意辛苦下田种桃子,更喜欢往城市里走。而当地的桃农,靠单打独斗、零星种植的生产经营模式也早已遇到各种瓶颈。

  

吴立刚意识到,要把人留在当地,唯有本地城镇化。这与东方园林产业集团有限公司(下称“东方园林”)的总裁张诚想到了一起。后者这几年一直在探索全新的“田园综合体”模式,想在发达地区城市的郊区、一些有独特资源的小城镇或美丽乡村进行城镇化项目综合开发。

  

田园东方就是双方美好设想下一拍即合的产物。



都市人的田园梦

  

“都市人的梦里桃源,是以田园风貌呈现的,而这个田园综合体项目则是以农林产业为基础的新型城镇化和城乡统筹的新业态标杆。”作为田园东方的首席设计师,朱胜萱希望田园东方“还生活与生命以本来的模样”。

  

据悉,田园东方项目规划总面积6246亩,计划整体投资将达50亿元。整个项目包含现代农业、休闲旅游、田园社区三大板块,主要规划有:农业产业项目集群、乡村旅游项目集群、田园小镇群等。其中,农业板块有水蜜桃生产示范园、有机示范农场、果品设施栽培示范园等。

  

张诚认为,农业生产是整个项目的基础。通过引入现代高科技农业生产技术,提升农业附加值;而休闲旅游产业依附于农业,需要与农业相结合才能呈现出具有田园特色的文旅项目;房地产及相关产业的发展则有赖于农业和休闲旅游产业,形成以田园风貌为基底并融合了现代都市时尚元素的田园社区。整个项目可谓是一环扣一环。


  

田园东方一期选址于曾经的阳山镇拾房村。在进行整体搬迁前,朱胜萱先期对村庄历史做了深入调研,并选取其中十座老房子进行修缮和保护,对村庄内的池塘、原生树木也做了必要的保留,力求在最大限度上保持村庄的自然形态,以确保人们能够体悟到原汁原味的田园风光。

  

日前,《第一财经日报》记者在“重生”后的拾房村看到,咖啡馆、面包店的院子边上是一垄一垄的紫苏、西芹和薄荷;而现代餐厅的不远处是正在吃草的牛和马,更远处则是正在施工的田园新社区。

  

姚晓星是阳山镇人。毕业那年刚好田园东方在招人,她因此有机会担任了园区咖啡店的店长,“不去外面找工作了,在家里挺好的。”

  

按照计划,整个田园东方项目地产部分分为三期,预计在5年内全部完工。

  

在朱胜萱看来,中国已经从旅游时代变为休闲时代,单纯观光型的旅游时代已经过去。“现在最时髦的互联网不是说‘体验’吗?其实,‘田园东方’就是做这样一种体验。”


最大的挑战是成本

  

按照张诚的说法,田园东方的模式在国内是首创,“我们没有任何可以参考的模板。”做这样的项目困难在于对所在区域的要求很高。“不少国内的小城镇虽然农业生产基本都在,但大量原来的河流和土地已被破坏了。”

  

在落地阳山镇之前,东方园林已经在国内寻找了多个地点试图进行“田园综合体”实践。

  

张诚告诉记者,之所以选阳山镇是因为“他们之前做了大量的生态城镇化工作,为我们想要做的项目打了很好的基础”。

  

其实,吴立刚勾画的新阳山镇并不是一帆风顺。当年一心想要招商引资的他曾请某知名地产商来到阳山镇,后者在阳山镇很快开发了一个楼盘。

  

“就是一个纯粹的房地产项目,”在吴立刚看来,这是一个不成功的案例——开发商自身的风格太为明显,和当初设想的不一样,“但错不在地产商,是我们没有规划好。”吴立刚反思道,“现在找合作伙伴,一定要有和我们镇及农村的整体规划融合在一起做的意识。”

  

加入东方园林之前,张诚在大连万达集团担任副总裁一职,商业地产、旅游地产他再熟悉不过,“单纯做旅游项目的开发建设,投资收益难以保证,我们必须要把这里打造成一个休闲旅游的根据地,和一个产业集群的所在地,这样一个完整的商业模式也才能够成立。”

  

张诚认为,在中国城镇化和消费的双重升级后,在城市郊区和一些乡村可能出现一次巨大的发展机遇所需要的新模式——很可能就是综合开发投资和休闲文旅产业运营相结合的新业态。

  

田园东方对于东方园林和阳山镇来说皆是挑战,首先便是成本。由于当地农业致富水平比较高,导致农地流转的成本很高,同时使得流转后的农业规模经营必需“高位增长”,这对规模、科技、管理都提出了很高的要求。


  

土地流转与产业导入

  

在记者前后几次的采访中,吴立刚一再强调“就地城镇化”和“人的城镇化”。

  

“让阳山人看得见山,望得见水,记得住乡愁的同时,享受到现代都市人的方便、快捷与幸福,让阳山人过上城市人羡慕的生活。”这是吴立刚“美丽乡村”构想中的关键,也是探索阳山城乡一体化、新型城镇化新模式的关键。他为此“大胆地”推动阳山镇试水土地流转。

  

记者获得的一份《北京信托土地信托之无锡(桃园村项目)》方案显示,村民享受每年1700元/亩的固定收益,受托人(即承包人)获得每年浮动收益的70%,村民按照流转土地面积获得20%,信托公司留5%,村委会留4%,股份合作社留1%。

  

一切看似顺利,但过程颇为艰难。吴立刚坦言,在桃园村土地流转信托过程中,村民与信托公司最大的争议发生在收益分配问题上。现在确定的方案是经过五轮村民大会协商后才艰难确定的。

  

据吴立刚介绍,当地的农地流转有两种模式,由老百姓自行选择。一种是土地承包权换终身社保,有劳动力的居民,可以当农场主,也可以回到田园当职业农民,使阳山农民“失地不失业”,并使之成为“体面的职业”;第二种是土地承包权和土地经营权分离,村民以土地经营权入股合作社,每年分红,变农民的土地经营权为资产。

  

“农地流转”在中国目前还充满争议。一个重要的原因是,大多数热衷于“农地流转”的县镇是为了置换出更多的建设用地,然后用于房地产开发等非农用途。

  

而阳山镇“农地流转”最大的不同是“产业导入与升级”。一方面将土地流转给大户或进合作社,进行水蜜桃的统一集中种植和经营,目前该模式已在镇上多个村里推广开来;另一方面,引进东方园林这样的大企业参与土地流转后的规模化经营。

  

目前,阳山镇的村民选择第一种模式的居多,因为当地就业这两年已经不成问题。而对吴立刚来说,他更希望老百姓选择第二种模式,因为不仅农民不会失去土地,而且流转的一次性成本也会低很多。

  

由于各地做法不一,吴立刚还曾专门就土地流转请教过农业部有关部门,而阳山镇则坚持三条底线:土地农民集体所有制不变、农业用途不变、农民利益不受损。

  

有产业就能留住人。作为老阳山人的姚冬明应是这次探索的受益者之一。“我们当年也吃过苦,把种的桃子挑去上海卖。桃子烂太快。若是来不及卖掉,就蚀本。”而现在,他承包了100亩土地种植水蜜桃,成为了大润发华东地区的供货商之一。他还经营了一家农庄,“3月份桃花节那20天,饭店大厅里翻台面都来不及。”